Red Comunitaria Parque Central

Ley de Propiedad Horizontal

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE VENEZUELA
Decreta la siguiente
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

TÍTULO PRELIMINAR, Disposiciones Generales

Artículo 1°
Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.

TÍTULO PRIMERO, De los Apartamentos y de las Cosas Comunes
Artículo 2°
Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.
Artículo 3°
El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quien deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios; d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos, ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres;
Artículo 4°
El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
Artículo 5°
Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste; d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes;
Artículo 6°
Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°. Artículo 7°
A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8°
Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las autoridades competentes.
Artículo 9°
Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios. Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c) Cuando su costo no esté debidamente justificado; d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
Artículo 10°
Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.
Artículo 11°
Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo 12°
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.
Artículo 13°
La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.
Artículo 14°
Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15°
Los créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán del privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al privilegio especial indicado en el Ordinal 4° del artículo 1.871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y especiales establecidos en el mismo Código Se aplicará a estos créditos lo dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
Artículo 16°
En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas. Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.
Artículo 17°
Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes.
TÍTULO SEGUNDO, de la Administración
Artículo 18°
La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Artículo 19°
La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios. En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato. El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Artículo 20°
Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único:
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Artículo 21°
El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por si solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
Artículo 22°
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
Artículo 23°
Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artículo 24°
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos. La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea. Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo 25°
Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.
Artículo 26°
Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1. Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;
2. Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3. Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único:
Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble.
Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerará válida.
Artículo 27°
Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de condominio, a menos que conste en forma auténtica el conocimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 28°
En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos, debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.
Artículo 29°
Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo 30°
Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título.
Artículo 31°
Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5° de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
Artículo 32°
No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 33°
Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de condominio;
b) La designación del apartamento con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que representa el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 34°
El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único:
Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario, del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;
b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
c) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;
d) Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35°
En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artículo 36°
Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación por el uso de apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total del apartamento.
Artículo 37°
Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38°
La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artículo 7o. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.
Artículo 39°
El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.
Artículo 40°
El proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente los planos a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si actúo con culpa y de dieciocho (18) meses a tres (3) años si lo hizo con dolo.
Artículo 41°
El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y en la misma pena incurrirá si contraviniese lo dispuesto en el artículo 28 de esta Ley.
Artículo 42°
El Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los artículos 17 y 26 de esta Ley.
Artículo 43°
El Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el artículo 31 de la presente ley será objeto de una multa de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la ley de Registro Público.
Artículo 44°
El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquiriente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al adquiriente frente al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el parágrafo único del artículo 34.
Artículo 45°
El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no permitidos por el artículo 31 de esta Ley, será castigado con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46°
En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las sanciones penales previstas en los artículos 41, 44 y 45 recaerán sobre sus administradores responsables.
Artículo 47°
Quien tuviere interés en ellos, podrá denunciar por ante la Superintendencia de Protección al Consumidor o a la respectiva Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio o modificación del edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer la situación al estado que determine el documento de condominio. Comprobada que sea la infracción cometida, además del restablecimiento de la situación al estado anterior, infractor o infractores serán sancionados por el organismo antes mencionado, con multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs.10.000,00) y quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las sanciones civiles y penales a que haya lugar.
En los casos contemplados por este artículo, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará conforme al procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del Título V de la Ley de Protección al Consumidor. Comprobada que sea la infracción cometida, si el infractor o infractores se negaren a restablecer la situación al estado anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí mismos, trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
Artículo 48°
A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del Arquitecto y del Empresario, prevista en el artículo 1.637 del Código Civil es de orden público.
Artículo 49°
Las operaciones de venta en propiedad horizontal que efectúe el Instituto Nacional de la Vivienda se regirán por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
Artículo 50°
Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de septiembre de 1958, reformada con fecha 26 de septiembre de 1978. Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Años 173° de la Independencia y 124° de la Federación.
El Presidente, (L. S.), Godofredo González.
El Vicepresidente, Armando Sanchez Bueno.
Los Secretarios, José Rafael García, Héctor Carpio Castillo.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diecisiete días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres.
Años 173° de la independencia, 124° de la Federación y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
Cúmplase.
(L. S.)
LUIS HERRERA CAMPINS.
Refrendado.
El Ministro de Fomento
, (L. S.)

72 comentarios »

  1. Por favor actualicen la Ley de Propiedad Horizontal.

    La que se aprobo y salio en Gaceta Oficial del 2009, la necesito Urgente…

    gracias.

    P.D. su pagina es muy buena los felicito…

    Comentario por Aimara | 25 agosto 2009 | Responder

    • Creo que NO hay nueva Ley.

      Comentario por salsas51 | 30 agosto 2009 | Responder

  2. SOFT COMUNIDAD es más que un programa de gestión de comunidad de vecinos, es una aplicación on-line de fácil uso y coste muy económico que permite llevar un control sencillo de la comunidad y total transparencia ante todos los vecinos de la misma.

    Comentario por SoftComunidad.com | 1 julio 2010 | Responder

  3. Buenas noches les felicito por la página y espero que cda día avancen hacia la excelencia, quisiera aprovechar este espacio para solicitarles que publiquen la nuev ley de propiedad horizontal por favor porque la necesito con urgencia para aclarar algunas dudas repecto al rol o atribuciones del presidente de la junta de condominio, como ente de vigilasncia y control de la administración de los condominios, ya quwe la ley que tenemos actualmente tiene mucghos vacios legales y se presta para interpretaciones aerroneas y a conveniencia de los adminsitradores en el manejo de los fiondos de los propietarios

    Comentario por Marinela | 8 septiembre 2010 | Responder

  4. Buenas noches les felicito por la página y espero que cda día avancen hacia la excelencia, quisiera aprovechar este espacio para solicitarles que publiquen la nuev ley de propiedad horizontal por favor porque la necesito con urgencia para aclarar algunas dudas repecto al rol o atribuciones del presidente de la junta de condominio, como ente de vigilasncia y control de la administración de los condominios, ya quwe la ley que tenemos actualmente tiene mucghos vacios legales y se presta para interpretaciones aerroneas y a conveniencia de los adminsitradores en el manejo de los fondos de los propietarios

    Comentario por Marinela | 8 septiembre 2010 | Responder

  5. Me parece muy acertado sus comentarios respctivos, pero deseo saber si unas residencia conformadas por dos (2) torres A y B pueden tener tener Juntas de Condominio separadas conservando la obligación del mantenimiento de las áreas y servicios comunes

    Comentario por emma | 11 septiembre 2010 | Responder

  6. Buenas tardes. Srs. Nosotros los habitantes de la Urb. Colonia II ( INAVI ), en Rubio-Táchira; tenemos 28 años esperando que el estado nos entregue el Documento de Condominio; ya que hace más de 20 años que cancelamos la totalidad de nuestros apartamentos. Esta situación cada día nos ocasiona situaciones que afectan nuestra calidad de vida (personas que no pagan condominio, no colaboran con gastos extras, cada quien impone su ley, ruidos molestos, animales en los aptos, mal uso de los espacios comunes… etc… etc. QUE DEBEMOS HACER PARA MEJORAR ESTA SITUACIÓN, áun sin el documento de condominio.

    Comentario por Nerio Vergara | 27 octubre 2010 | Responder

    • Ciertamente, hay una anarquia total copropietarios que hasta venden carrros lanchas dentro del edificio aprovechando un pedazo de terreno que la constructora no construyo por estafa. Perros sueltos que molestan a los residendes. Condominio que hace uso indebido de los fondos del condominio.HORROR. Y vecinos miedosos y jalabolas se reparten los reales QUW tal?

      Comentario por Anónimo | 3 octubre 2011 | Responder

  7. …Hemos recurrido a la Alcaldía, Prefectura y al INAVI, hasta la Guardia Nacional, y ningun organismo nos brinda apoyo. Cuando buscamos los servicios de abogados de manera particular, no lo prestan por carecer del bendito documento de condominio. Total de vivimos indefensos legalmente; por ello algunos copropietarios hacen lo que quieren y los demás…sseguimos atados de manos. QUIEN PODRÁ AYUDARNOS. El estado cada vez se burla de nosotros ptometiendo que nos van a entregar el documento y nunca lo hacen. Gracias por su valiosa atención y ayuda.

    Comentario por Nerio Vergara | 27 octubre 2010 | Responder

    • para redactar el documento de condominio de un edif. se necesita un ing. civil y un topografo que realicen la medicion y descripcion de la longitud del terreno, aptos uy areas comunes, esa informacion la plasma un abogado es llevada al registro principal y se inserta en el libro de registro respectivo.

      Comentario por xiomara chacon | 24 mayo 2014 | Responder

  8. Por favor cual es la mas actulizada Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. He escuchado de la de 1983 fue reformada….

    Comentario por Julio Edgar Leal | 20 noviembre 2010 | Responder

  9. Hace mas de 5 años debimos nombrar la Junta de Condominio y no lo hemos hecho. Ya convocamos dos veces a la Asamblea sin éxito, la primera se hizo por escrito y la segunta 10 días después por escrito y por prensa local, tampoco hubo quorum, que me recomiendan como pasos a seguir para nombrar la Junta de Condominio.

    Comentario por Julio Edgar Leal | 20 noviembre 2010 | Responder

    • hola julio si te lees la ley de inquilinato puedes darte cuenta que si no hay junta de condominio uno o mas personas pueden hacerse reponsables de ello trabajando por el bien del edificio realizando todo lo concerniente a arreglos del edificio claro esta con la aprobacion economica de los dueños o inquilinos y entregando cuenta mensualmente de lo realizado.

      Comentario por alba natera | 29 enero 2012 | Responder

      • SOY Abogado te recomiendo pasarle copia de la ley de propiedad horizontal a los propietarios e inquilinos para que se enteren como se aplican en su edificio
        , para una reunión convocas el mismo dia a las 7,00 pm , 7y30pm y 8 pm y con el corum de las 8 pm se realiza la reunión previo los puntos a tratar q colocaste en la convocatoria..

        Comentario por Lourdes de telleches | 12 agosto 2014

  10. Por favor hacerme llegar a mi correo el último decreto de ley que esta vigente para la propiedad horizontal.

    Agradezco la atención a la presente.

    Comentario por Yadira Tigua | 5 mayo 2011 | Responder

  11. Buenas noches,por favor me pueden hacer llegar a mi correo, información sobre, cuales son los cánones de arrendamientos fijados por la Dirección de Inquilinato, acerca de los inmuebles urbanos (apartamento) especificamente, porque la verdaad no tengo ni la menor idea, gracias

    Comentario por Miriam | 19 mayo 2011 | Responder

  12. gracias por crear esta pagina tengo la ley de 1991 pero hay cosas que tienen vacios ejp vecinos que alteran el recibo y se autodescuentan gravamenes que sancion puede aplicarse en esos casos

    Comentario por carmen ramos | 8 junio 2011 | Responder

  13. por favor quisiera saber basado en algun articulo de la ley, donde el administrador esta obligado a publicar los ingresos y egreso del mes y publicar los copropietarios que cancelan al dia y quienes no.

    Comentario por David Sanchez | 6 julio 2011 | Responder

  14. excelente pagina buenas noches

    Comentario por Anónimo | 4 octubre 2011 | Responder

  15. Carta a Lisbeth Rondón INdepabis

    Me remito a solicitarles entrevista con el Presidente Montiel Augusto, para el día Lunes 31 del presente año, en Indepabis, Av Libertador. 8:00am. Para buscarle respuesta al caso que lleva el abogado conciliador Edgar Gragirena con Modernos Cave 100 C.A. administrador del Estacionamiento de Parque Central, con quien se acordò lo siguiente:
    1.- Una auditoria a la administraciòn del estacionamiento asì como lo referente a la transferencia de la administraciòn del estacionamiento a las Juntas Comunales.
    2.- Revisiòn del Acta Acuerdo firmada por el Estado y Asovecinos en 2004, donde se venden los derechos de los propietarios del nivel de Oficina, al excluirlos como particulares.
    3.- Revisiòn de la organizaciòn y administraciòn de las juntas de condominio y apoyo a su eleccion ante el finiquito del Centro Simon Bolivar.

    MAria de los Angeles Rivas 0416 8061460
    Luis Alfonzo Reyes

    Comentario por Anónimo | 26 octubre 2011 | Responder

  16. Acuerdos con Lisbeth Rondon Indepabis

    Acto masivo Conciliatorio en el sitio para defender los derechos al estacionamiento, como condición unica e irrenplazable.
    Reunion proxima para finiquitar detalles de la reinvindicación con los abogados y fiscales asignados.

    Se requiere apoyo, para dejar evidencia administrativa del derecho ante el finiquito de la liquidacion del Centro Simon Bolivar. Registrar apoyo al correo:
    angelitaguayanesa@hotmail.com
    Maria de los angeles Rivas
    Mensajes por 0416 8061460

    Comentario por Anónimo | 26 octubre 2011 | Responder

  17. Confirmada Cita Masiva en Sitio por Indepabis para la defensa de los derechos masivos a los puestos fijos del estacionamiento061460
    de los propietarios, ante la liquidación del Centro Simon Bolivar.
    Dia Miercoles 2 de Noviembre
    Hora 1:30 pm
    Asistencia: Juntas comunales, propietarios de oficina, comercio y residencias.
    Se planifica Rueda de Prensa

    Maria de los Angeles Rivas
    0416 8

    Comentario por Anónimo | 29 octubre 2011 | Responder

  18. Mas que un comentario, me gustaria solictar una sujerenca, mi apartamento se encuentra ubicado en noveno y ultimo piso del edifico, la azotea de este presenta un grave problema de filtracion la s cuale me afectan directamente ocasionandome un severo deterioro de techos y paredes (50% apox,), Me he dirigido repetidas veces a la junta de condominio y a la administracion del mismo, estos hace caso omiso a mi problema, el cual se acrecienta con el trancurso del tiempo. Cuales son mis derechos, que debo hacer en este caso, puedo hacer yo las reparaciones pertinentes, previa comunicacion, y si es positiva la respuesta como seria el reintegro de los gastos que realice, gracias,

    Comentario por leonarda aguilar | 3 diciembre 2011 | Responder

    • hola, tu puedes hacer el arreglo de la platabanda particular ya que eres el mas perjudicado, claro esta ese es el techo de todos,pero directamente es el tuyo, puedes llegar a un acuerdo con la junta de condominio por escrito, y por ser tu el mas perjudicado llegar a un acuerdo de hacerlo en un 50 y 50 o sea 50 tu y 50 la junta de condominio, como tambien puedes mandar hacer el presupuesto y si esta a tu disposicion economica realizarlo todo en un 100 por ciento y descontartelo del condominio. SUERTE

      Comentario por alba natera | 29 enero 2012 | Responder

  19. tengo un proyecto de 4 apartamentos, dos en planta baja, totalmente construidos, 2 en planta alta (similares a los de la planta baja, solo con: bases, columnas, tuberias de aguas blancas y negras, electricidad,gas,tengo permiso de habitabilidad de los apartamentos de planta baja,¿Cual es la mejor forma de hacerles documentos a esta propiedad?¿debo hacer documento de condominio?¿alguien podria enviarme copia de uno o varios documentos similares a los que necesito? ya consulte varios abogados y cada uno me dice cosas diferentes, agradezco a quien me pueda alludar en relacion a este documento.

    Comentario por miguel | 2 febrero 2012 | Responder

    • SALUDOS CORDIALES,
      MI CASO ES MUY PARECIDO AL SUYO. QUIERO SABER COMO REDACTO LOS DOCUMENTOS DE LOS APARTAMENTOS DE LA SEGUNDA PLANTA. GRACIAS
      FBLANCA087@GMAIL.COM

      Comentario por Anónimo | 15 junio 2012 | Responder

  20. Soy administradora de un condominio, enemos un caso delicado con un proietario, debe 3 años de cuotas de condominio pero no tiene un traajo que le permitacancelar la deuda, que podemos hacer al respecto, gracias.zulems-

    Comentario por zulma de rodriguez | 4 febrero 2012 | Responder

  21. Quisiera una aclaratoria esta permitido el condominio o el administrador del mismo cobrar intereses sobre interés por mora por el retardo de los pagos de las cuotas mensuales.

    Explico el año pasado cancele el ultimo semestre de las cuotas mensuales en Diciembre y la administradora me cobro interés sobre interés de lo adeudado ;en Enero voy a cancelar el mes en curso y me notifico que adeudaba 800 Bsf. por honorario para pagar el Abogado.

    Comentario por JOSE MARVAL | 25 marzo 2012 | Responder

  22. Anonimo: Es legal que la junta de condominio emita el recibo de condominio por adelantado el mes, sin saber cuales van a ser los gastos incurridos en ese mes, osea que estan cobran el consumo se agua, electricidad u otro por adelantado sin tener idea del consumo real, gracias

    Comentario por Carlos | 5 abril 2012 | Responder

  23. Por favor ¿podrían ayudarme a realizar un análisis del articulo 25 de esta ley?

    Comentario por Angynel Cedeño | 3 mayo 2012 | Responder

  24. ¿cuáles son los libros legales y balances que deben llevar la junta de condominio?

    Comentario por Belen Juarez | 8 mayo 2012 | Responder

  25. hola, vivo en un edificio ya llevo viviendo 14 años y poseo dos puestos de estacionamiento uno de los cuales esta al lado de la fosa del ascensorel cual posee una puerta osea como un deposito nunca lo he usado porque de logica que ese lugar es la fosa del ascensor y es de uso comun nunca nadie a exigido usarlo por que alli va mi carro y nadie puede entrar ahora luego de 14 años el presidente de la junta me dice que eso tiene dueño y que ahora quiere alquilarlo nisiquiera la puerta tiene alguna letra o numero que identifique de que apartamento u oficina es es la fosa del ascensor quien puede ser dueño de eso yo creo que nadie porfavor que me aconsejan. cualquier cosa que el condominio quiera hacer va en mi prejuicio cierto.

    Comentario por julia | 15 mayo 2012 | Responder

    • yo pienso que si una persona tiene dinero para hacer una fiesta en el salon de fiestas de un edificio debe primero tener para pagar el condominio, por Dios se debe ser mas conscientes!por eso hoy día existen tantos problemas en las propiedades horizontales porque la mayoría aplica la ley del embudo lo ancho para ellos y lo angosto para los demás! seamos mas consientes por favor!

      Comentario por WENDY | 5 septiembre 2012 | Responder

  26. si un propietario no esta al día con el pago del condominio fijado por el administrador, este propietario puede disfrutar del área común como es el salón de fiestas, y si no, a que articulo me apego?

    Comentario por julio romero | 21 mayo 2012 | Responder

  27. favor indicarme el articulo de la ley y del reglamento que indica las atribuciones de la junta de condominio, en nuestro edificio en asamblea de propietarios se establece la cuota a cancelar de acuerdo a la relacion de gastos fijos que se tienen, la junta actual no llamo asamblea y coloco una cuota sin esta consulta esto es legal

    Comentario por jose lopez | 27 mayo 2012 | Responder

  28. Me gustaria saber si existe una “Nueva Ley”…..Esta me parece demasiado vieja…..Alguien sabe de la nueva y como conseguirla si existe….Gracias.

    Comentario por Maria Carrion | 27 mayo 2012 | Responder

    • Es legal y se fundamenta en què ley? que se pretendan cobrar depositos segùn unidades tributarias en: las mudanzas, uso del ascensor y salòn de fiestas? etc. donde buscar la ley de propiedad horizontal vigente. La ley actual no señala unidades tributarias en los servicios. Hay que pagar para mudarse de apartamento?

      Comentario por Virginia Machado | 2 junio 2012 | Responder

  29. Donde conseguir la nueva ley de propiedad horizontal? la necesito urgente

    Comentario por isabel hernandez | 8 junio 2012 | Responder

  30. buenas tardes podrian enviarme lla nueva ley de propiedad horizontal??? y normativa qe utilizan como fundamento legal para determinados casos…..

    Comentario por nori | 14 agosto 2012 | Responder

  31. Buenas tardes, en el edificio donde vivo incluyeron en el gasto del condominio una cutoa especial que duplica el valor de los gastos con miras a realizar una remodelación. Podria pagar los gastos del condominio pero no me alcanzan mis ingresos para pagar esa cuota especial. ¿Es legal incluir en la cuota del condominio una cuota para un gasto que no se ha eefctuado aun,?

    Comentario por Anónimo | 16 agosto 2012 | Responder

  32. Buenas tardes, soy dueña de un apartamento en el oeste de la ciudad. La junta de condominio tiene dos fondos o apartados y mensulamente retiene una parte del condminio para alimentar estos fondos, esto es legal?. Adiconalmente cobra por usar el salon de fiesta y noindica en que se utilizan estos ingresos. Puede cobrar por usar los espacios comunes?

    Comentario por luz | 16 agosto 2012 | Responder

  33. Buenas tardes, tengo un apartamento de mi propiedad en Blandin carretera vieja caracas la guaira, esta ubicado en un edificio frente a la policia nacional en planta baja, es multifamiliar somos 4 familias y un local comercial es un edf. Viejo, pero encima de mi apartamento vive gente de conducta que deja que decir, y NO SON PROPIETARIOS, SON INVASORES Y RESULTA PARA COMPLETAR QUE LA SRA. DE ESE APARTAMENTO ES VOCERA COMUNAL, Ahora bien lo que para ellos Es Una TERRAZA PARA MI ES MI “TECHO” sobre el cual ruedan Los Nietos PATINETAS, GOLPEAN CON PELOTAS DE PARDIN RUEDAN LA LAVADORA, Y LA TUBERIA DE LA CLOACA ESTA POR ENCIMA TAMBIEN A TODO LO LARGO Y TIENEN LOS TUBOS PEGAOS CON CINTA ADESIVA, EL CASO LO LLEVAMMOS A LA POLICIA NACIONAL HACEN TRES (3) ANTES DEL DECRETO DE DESALOJO DE LA CARRETERA, DE IGUAL HAN FRACTURADO LA PLCA CON GOLPES, TENGO FOTOGRAFIAS EN DONDE LES MANDE A ARREGLAR EL BAÑO Y ESA TERRAZA Y JAMAS LE COLOCARON LA CERAMICA, LES PERMITI REALIZAR UNA HABITACION Y JUSTAMENTE DONDE TECHARON ES POR DONDE MAS SE ME FILTRA TANTO EL AGUA BLANCA COMO NEGRA CUANDO ROMPEN ELLOS MISMOS LA CLOACA CON SUS GOLPES Y PATINETAS. LLEVO TRES DENUNCIAS, VIVIMOS MI ESPOSA MIS TRES HIJAS Y DOS NIÑOS RECIEN NACIDOS MIS HIJAS SON UNIVERSITARIAS YO TRABAJO DE NOCHE Y MI ESPOSA EN CANTV….CADA VEZ QUE RECLAMAMOS POR LOS RUIDOS LOS CUALES SON A TODA HORA SON INSULTOS LOS QUE RECIBIMOS. . .SE QUE NOS TENDREMOS QUE IR DE AQUI EN CUALQUIER MOMENTO PERO QUIZAS PASEN DOS O TRES AÑOS, PERO MIENTRAS QUEREMOS VIVIR EN PAZ CON TRANQUILIDAD Y BIEN MI APARTAMENTO NO ES LUJOSO PERO AUN ASI NOS VAYAMOS LE E PUESTO CERAMICA Y LO E ARREGLADO PERO DEBAJO DE MI TECHO TENGO UN CIELO RAZO DE PLASTICO PARA ATAJAR EL AGUA Y UN PABILO COLGANDO DEL MISMO PARA QUE POR ALLI BAJE EL AGUA A UN TOBO, NO ES JUSTO QUE SIENDO PROPIETARIOS TRABAJADORES NO NOS INTERESA LA VIDA DE NADIE Y QUE NO PODAMOS VIVIR TRANQUILOS, LA POLICIA A VENIDO A VISTO Y SIEMPRE ES LA MISMA CHARLA, POR FAVOR ES QUE NO HAY ALGUN ENTE GUBERNAMENTAL QUE NOS DE SOLUCION…..!

    Comentario por Angel A.Roche C. | 19 agosto 2012 | Responder

  34. hola plantee mi proble en caso anterior pero no hubo ninguna respuesta …por parte de ustedes…. Gracias Angel Roche

    Comentario por Angel Roche | 22 agosto 2012 | Responder

    • AMIGO LE ENTIENDO PERFECTAMENTE PORQUE A MI TAMBIEN ME TOCO UN VECINO MOLESTO ARRIBA YO HE ACUDIDO A LAS AUTORIDADES NI A NADIE POR EL CONTRARIO ME PUSE A INVESTIGAR EN INTERNET Y LO QUE CONSEGUI FUE PROBLEMAS Y MAS PROBLEMAS GENTE QUE ESTA CASI DESQUICIADA POR VECINOS MOLESTOS COMO EL SUYO, TOME LA DETERMINACION DE REZAR MUCHO PEDIRLE A DIOS EL ES EL UNICO QUE HACE MILAGROS PORQUE EN ESTE PAIS NO SE CUMPLEN LAS LEYES Y TODO MUNDO HACE LO QUE SE LE PEGA LA GANA; PIDALE MUCHO A DIOS Y VERA QUE SERA ESCUCHADO ANTES DE LO QUE USTED CREE. DIOS LO BENDIGA Y A SU FAMILIA. SUERTE!

      Comentario por WENDY | 5 septiembre 2012 | Responder

  35. buenas noches, quisiera saber si existe alguna ley nueva de propiedad horizontal o si la que esta vigente es la 1983?

    Comentario por Anónimo | 13 septiembre 2012 | Responder

  36. buenas tardes! en mi edificio hay una propietaria, que tiene 5 perros, 2 gatos y un mono como hago y donde por la ley puedo hacer la denuncia,

    Comentario por Anónimo | 25 septiembre 2012 | Responder

    • Señora nosé si otra persona ya le respondió pero ud. debe cancelar los giros extraordinarios del ascensor asi viva en planta baja, ya que los gastos deben ser prorreteados por el total de los apartamentos yo pago por el portón del estacionamiento y no tengo carro… me rijo por el documento de condominio de mi conjunto residencial, pago impermeabilización y vivo en un primer piso,,espero poder haberle ayudado.

      Comentario por Condominio | 6 diciembre 2012 | Responder

    • saludos, debe revisar el documento y reglamento de condominio de su edificio y verificar si esas conductas estan prohibidas ya que hay libertad para tener mascotas. Ahora si las mascotas estan ocasionandole molestias de salubridad (que anden sueltas o causando daños en las areas comunes, entre otras,.) o que por el contrario, que las mascotas esten siendo malratadas o se encuentren hacinadas, en ambos casos debe acudir a las oficinas de ceprocan o control aninal de la jurisdiccion mas cercana a tu residencia y formular la debida denuncia. espero sea de tu ayuda mi comentario

      Comentario por Anónimo | 11 julio 2013 | Responder

  37. buenos dias quisiera saber si es legal que me rehúse a pagar giros especiales de pagos por daños al ascensor el cual no uso porque vivo en planta baja gracias por su asesoria.

    Comentario por yelitza | 27 septiembre 2012 | Responder

  38. Buenas noches, quisiera saber a donde debo acudir cuando una junta de condominio no actua de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal.

    Comentario por Monica | 11 noviembre 2012 | Responder

    • hola, es preciso conocer que tipo de aciones estan realizando fuera de la norma. pero en todo caso debes solicitar la via conciliatoria a fin de que cesen las acciones contrarias a derecho y de no hayar solución debes iniciar el procedimiento legal(jurisdiccional) ya que es la instancia correspondiente para que te restituyan el derecho lesionado. Las juntas de condominio no deben hacer justicia por propia mano y si lo hacen incurren en vias de hecho. Espero sea de utilidad mi comentario.

      Comentario por Anónimo | 11 julio 2013 | Responder

  39. Saludos y felicito esta excelente labor que contribuye a permitir la convivencia de propietarios e inquilinos en comunidades de propiedad horizontal..

    Por favor puede alguien confirmar fecha de la Ley de Propiedad Horizontal Vigente a la fecha (diciembre 2012)

    Agradezco la atencion con relacion a lo antes expuesto

    NOTA:
    Solo he conseguido la Ley de Propiedad Horizontal de 1983

    cmejias/maracay

    Comentario por Carlos Mejias | 15 diciembre 2012 | Responder

  40. cuando un propietario de un apartamento tiene su puesto de estacionamiento que le corresponde a su apartamento y adicional posee un comodato de otro puesto de estacionamiento y vende el apartamento, que pasa con el comodato del otro puesto de estacionamiento?

    Comentario por Anónimo | 20 enero 2013 | Responder

  41. buenas noches, tengo un puesto de estcionamiento que al momento de terminar el edificio la escalera quedo encima de parte de mi puesto de estacionamiento quedo debajo de la escalera como un metro, como puedo reclamar esa parte que me inutilizo la esclera?

    Comentario por Anónimo | 20 enero 2013 | Responder

  42. buenas noches tengo un apartamento el cual acabo de comprar esta hubicado en un primer piso y es el unico que tienes balcones, no lo eh podido habitar porque los mismos vecinos arrogan todo tipo de basura y desechos a los balcones pase un escrito a la junta de condominio para poder colocar un toldo sin alterar la fachada pero los mismos se niegan a que los coloque que podria hacer donde me puedo dirigir ,
    gracias

    Comentario por Anónimo | 15 marzo 2013 | Responder

  43. buenas tardes. me gustaria saber. si un apartamento tipo estudio. de una habitacion un baño cocina y sala comedor. puede pagar lo mismo que un apartamento que tenga dos habitaciones.?

    Comentario por ana lares | 18 marzo 2013 | Responder

  44. Buenas Noches, expongo el caso. En el edificio hay un propietario que aparte del apartamento donde habita, posee un local comercial, que no usa. Ahora bien, dicho propietario tiene una deuda enorme ( miles de BsF.) de condominio pór el local. Mi pregunta es si se le puede quitar (legalmente hablando) el local para saldar la deuda de condominio, si falla la conciliación. Gracias por la atención.

    Comentario por Anónimo | 8 abril 2013 | Responder

  45. Really when someone doesn’t understand afterward its up to other people that they will assist, so here it takes place.

    Comentario por tw24.pl | 9 abril 2013 | Responder

  46. Hola vivo en una casita al lado del edificio pero forma parte del mismo terreno, a la casita en el doc. de prop. y condominio la denominaron vivienda unifamiliar ahora el registro exige realizar una aclaratoria porque según ellos no debió llamarse así sino apartamento. pero mi duda es que la casa no esta dentro del edificio sino al lado. es correcto denominarla apartamento. Gracias!

    Comentario por gloria | 8 julio 2013 | Responder

  47. bueno dias, hace tres año mi pareja hizo una placa encima de la casa de su papa en la que ahora esta construyendo la casa le hizo salida individual los servicio tambien quisiera saber como hago para sacarle papeles como dueña de ese espacio y que requisito necesito gracias….

    Comentario por Velasquez Yobe | 15 agosto 2013 | Responder

  48. Buenas noches, la situacion q les voy a presentar es bastante delicada e injusta.Les cuento q al frente de mi casa voy a tener tres salas de fiestas,una ya la construyeron.la junta de condominio no ha hecho nada en relacion a esta situacion,pues creo q no se han enterado q ellos estan construyendo.Mi esposo y yo trabajamos todo el dia y por la noche llegamos cansados despues de una larga jornada de trabajo,lo q queremos es dencansar y ademas prepararnos para el proximo dia.CREO QUE ES CUESTION DE CONCIENCIA,DE RESPETO, DE PENSAR EN EL OTRO.No es justo que esa persona por lucrarse no le importe la intranquilidad y la molestia q esta causando a sus vecino.SEÑORES ENTIENDAN QUE LA MOROCHA ES UNA ZONA RESIDENCIAL. Propietaria preocupada.

    Comentario por moraima arque | 24 febrero 2014 | Responder

  49. Buenos dias, la presente es para solicitar ayuda o cualquier informacion referente a las motos. En el edificio donde vivo en la entrada existen varias personas que no viven en el mismo y estan estacionando sus motos en el pasillo ( entrada del edificio ) teniendo esas personas puestos de estacionamiento, existen niños en el edificio que juegan en la entrada y es un area de jardin, encienden sus motos y calientan, el humo de las mismas salen y se meten por las ventanas, el ruido despiesta a las personas mayores y niños que viven en el edificio, y hacen ruido a cualquier hora, le realizan su mantenimiento, etc…. En la ley donde me menciona algo referente a la prohibicion de estacionar motos en las areas no destinadas a las mismas y el derecho que uno tiene. O donde la consigo. Muchas gracias por su ayuda.

    Comentario por ale | 7 marzo 2014 | Responder

  50. Buenos días, tengo una consulta y quisiera saber si me pueden responder a la brevedad posible, Un propietario puede ser candidato a la Presidencia de un Condominio estando insolvente desde hace dos años? y la otra pregunta es si ese propietario alega que no cancela el condominio porque la junta se venció y la nueva no ha sido legalizada, eso que ella alega es factible? si se le puede designar Presidente siendo que no ha pagado?

    Comentario por Marlene | 3 abril 2014 | Responder

  51. Buen día, tengo un inconveniente de filtración en el techo por que el apartamento está ubicado en el PH del edf. el mismo ha generado daños a algunos muebles, asi como a paredes y el techo. mi duda es la siguiente: mis muebles dañados deberá reponerlo el condominio?

    Comentario por Marisol Ramírez | 19 junio 2014 | Responder

  52. como hago para recuperar un inmueble que fue abandonado por sus propietarios desde hace muchos años y tienen deuda con el condominio y no aparecen los dueños, existiendo en el edificio personas que realmente necesitan vivienda y estan dispuesta a pagar el precio razonable para adquirirlas

    Comentario por Estrella | 17 julio 2014 | Responder

  53. Buenas noches. Habito en una planta baja y en la placa de los baños presento filtracion de los baños del piso superior, en varias ocasiones he conversado con el propietario del piso superior para que soluciones el problena, ya me esta afectado el techo, y no me soluciona. Favor indiquemen cuales son los tramites para tratar este caso. Muchas gracias

    Comentario por eliveth | 22 julio 2014 | Responder

  54. PUEDE UN PROPIETARIO VENDER O ALQUILAR MALETEROS O PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO A TERCEROS QUE NO HABITEN EN EL EDIFICIO? Es decir, puede el propietario del maletero darle a un tercero las llaves de acceso al edificio para utilizar un puesto de estacionamiento o maletero que tiene alquilado? Estoy seguro que no, pero necesito la ley, el artículo que respalde mi creencia.

    Comentario por Julio César | 15 agosto 2014 | Responder

  55. Buenas dias soy propietaria de un inmueble en El Silencio es dos apartamentos del primer piso tienen cria de gallinas y en el otro apto alberga mas de 50 perros, a nieta de la propietaria se hace pasar por veterinaria la pestilencias es horrible es imposible subir o bajar las escaleras, voy a la fiscalia ofician a funda animal y la repuestas fue que si los animales estan dentro del apartamento , ellos no pueden hacer nada , aquien me dirijo, la junta de condominio no existe…

    Comentario por ingrid aguilar | 20 agosto 2014 | Responder

  56. Saludos: me gustaria saber si la Ley de Propiedad Horizontal rige tambien para las urbanizaciones de casas? De no ser asi, puede el propietario de una casa cerrar un area común solo con el consentimiento de la junta de condominio sabiendo que tales areas estaban abiertas y para uso de todos? Entiendo que estas areas (comunes) les dan mas valor económico a las residencias, por lo tanto al monopolizarlas se les restaria valor a las otras casas. Es asi? Muchas gracias.

    Comentario por Trina Briceño | 29 septiembre 2014 | Responder

  57. Los servicios que solicitan los condominios a las empresas como se facturan. Con IVA o sin IVA

    Comentario por German Colmenares | 14 noviembre 2014 | Responder

  58. Buenas tardes, quisiera saber si una casa de 2 plantas (planta baja y primera planta), para vender la primera planta es necesario tener Documento de Condominio?
    Agradezco comentario. Gracias , Ernesto

    Comentario por Luis Ernesto | 18 noviembre 2014 | Responder

  59. buenas tarde, tengo una casa lo cual tiene un patio donde el vecino me coloco una ventana la cual yo pierdo mi privacidad aparte que ahora construyen todo su escobror cae a mi casa tengo que recoger porque si no se va por los inodoros puede tapar seria un mal mayor para ellos para mi aparte que su construcción piensa sacar el techo para mi propiedad espero que me asesoren me ayuden al respecto

    Comentario por ana garrido | 22 noviembre 2014 | Responder


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