Red Comunitaria Parque Central

La Cartilla PC

VECINOS AL RESCATE DEL ORDEN JURÍDICO

Conjunto Residencial

Parque Central Zona 1

La Cartilla

Contiene esta Cartilla una importante y escogida serie de obligadas referencias sobre el régimen jurídico y reglamentario a que está sujeto el Conjunto Residencial; pautas mínimas que explican cómo y en qué forma se conduce su destino administrativo, patrones de conducta, derechos y obligaciones.

Entre otros:

 ¿Qué es Parque Central Zona

¿Quién  lo administra?

¿Cómo controlar al administrador?

¿Cómo elegir los integrantes de  la Asamblea de Propietarios?

Corolario

Para mayor y detallada información, recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal y al Documento de Condominio

HGBQ Marzo 2008

Cartilla – Parque Central- Zona 1

Normas mínimas

I

¿Qué es Parque Central?

 1-Es un Conjunto Residencial construido en “determinados lotes de terrenos  ubicados en una Zona denominada Urbanización el Conde, jurisdicción de la Parroquia San Agustín (…) los cuales fueron integrados en un solo lote denominado “Parque Central Zona 1” según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Departamental  el día 1° de Noviembre de 1972, bajo el N° 23, Folio 83, Tomo 10 del Protocolo Primero”.  (sic)

2-El lote de terreno que ocupa “Parque Central Zona 1” (área de 400.412 m2  valor básico Bs. 404.255.000,oo) fue adquirido por el Centro Simón Bolívar C.A. Empresa del Estado, para construir a sus propias expensas, un “conjunto de edificios” conformado por:

a) Área Central destinada a diversos usos; b) Cuatro Torres destinadas a vivienda, oficinas y otros usos denominadas El Tejar; Mohedano; Arauco y San Martín; y c)  Una Torre de Oficinas N° 1 destinada a oficinas y otros usos mencionada como

3-Una vez terminada la construcción, el Centro Simón Bolívar C.A. Empresa del Estado, antes de vender la primera unidad de propiedad o apartamento, redacta y registra (14 de Diciembre 1972) el Documento de Condominio pertinente, donde se señalan las reglas, derechos y obligaciones que regimentarán la vida comunal de la nueva propiedad ahora con destino compartido, en especial y por tal circunstancia: “manifiesta su voluntad de enajenar el conjunto por apartamentos de acuerdo con el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.” (sic)

4-En cuanto a la administración del Conjunto, el Documento dice que ésta será establecida como: “un solo régimen de condominio para todo el conjunto, en virtud de que el mismo ha sido planificado como una sola unidad arquitectónica  y administrativa” (sic)

5-Es así que el Documento de Condominio constituye la plataforma fundamental de las relaciones jurídico administrativas de los habientes o nuevos copropietarios en su vida comunal y, en cuanto a sus bienes e intereses compartidos, con el administrador. El copropietario será el mandante y el administrador el mandatario.

6-Por tal circunstancia, el comprador del apartamento o unidad de propiedad, en el título respectivo se identifica y expone que: “acepto la venta…y declaro que conozco, acepto y me obligo a cumplir en todas sus partes el Documento de Condominio del Conjunto Parque Central Zona 1” (sic)

7-Como resultado de la antedicho, a partir de la primera enajenación de apartamento alguno, el Centro Simón Bolívar C.A. deja de ser el único propietario del Conjunto, convirtiéndose de inmediato en un copropietario más y mientras conserve bienes por vender, en paridad de igualdad, en derechos y obligaciones, con los otros nuevos copropietarios; ésta es su real situación actual.

8- En consecuencia, Parque Central Zona 1es una unidad privada de propiedad  compartida o Conjunto Residencial de usos múltiples, sujeta  por tal circunstancia a las disposiciones y extremos legales establecidos  en la  Ley de Propiedad Horizontal y en el Documento de Condominio correspondiente

II

¿Quién administra  el Conjunto Residencial?

1-La Administración del Conjunto se realiza y cumple conforme a los extremos establecidos en el Documento de Condominio y por aquellos otros de carácter imperativo establecidos en la LPH. Es asumida por la Asamblea de Propietarios conjuntamente con el Administrador, desempeño generalmente atribuido a una persona jurídica encargada básicamente de la función de “cuidar y vigilar las cosas comunes”, el condominio, como un buen padre de familia.

 2-En todo caso, la gestión administrativa estará ajustada al mandato primigenio señalado en el Documento de Condominio, como un solo régimen condominial para una sola unidad arquitectónica denominado Conjunto Parque Central Zona 1, es decir, indivisible e indiviso, por cuanto así ha sido planificado.

3-El Administrador, el mandatario, será nombrado por la Asamblea de Propietarios, el mandante, estableciéndole condiciones y términos bajo los cuales habrá de cumplir sus funciones por un período de tres años y podrá ser removido  en cualquier momento.

4-Las contribuciones o aportes de cada propietario o condominante, para cubrir los gastos causados por la administración, conservación, reparación y reposición que reclame el Conjunto, cosas y bienes comunes, el condominio, será igual al porcentaje que le corresponda, el cual se estimará, dividiendo el valor básico de su unidad de propiedad o apartamento entre el valor básico atribuido al inmueble o Conjunto. Valores señalados en el Documento de Condominio. El propietario que reiteradamente no cumpla con esta su obligación será  responsable por los daños que provoque y, según el caso, se le obligará a vender sus derechos en subasta pública o a liberarse de su obligación abandonando su unidad de propiedad o apartamento a favor de los restantes y solventes copropietarios.

 5-El administrador, recaudador de tales contribuciones, que viole o incumpla las obligaciones que se le atribuyen en el ejercicio de su función gerencial de vigilancia y cuido, disponga y le de destino dudoso a lo percibido por este concepto, dará lugar a sanciones de naturaleza civil o penal según la ocurrencia. La responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato que le obligan a rendir cuenta de su gestión.

 6-El contrato de Administración será aprobado por la Asamblea de Propietarios, y firmado por su presidente, donde se considerarán como cláusulas integrantes del mismo las disposiciones del Documento de Condominio. El contratado deberá presentar garantía o caución suficiente y poseer experiencia mínima de 5 años en administración de inmuebles.

7-En general, la Administración del Conjunto le corresponde y la ejecuta la Asamblea de Propietarios, vocablo usado en nuestro ordenamiento convencional como el equivalente o correspondiente al de Junta de Condominio o Consorcio de Propietarios, cuyas funciones son exactamente iguales y/o producen los mismos efectos.

III

¿Cómo controlar al Administrador del Conjunto?

1-El control de la gestión administrativa en el régimen de la propiedad compartida, el condominio, es facultad de todos y cada uno de los copropietarios, quienes presentarán sus quejas y reclamos  relacionados con el mismo por ante la Gerencia Administrativa contratada o por ante el Presidente de la Asamblea de Propietarios.

 2-A tales efectos, la Asamblea de Propietarios dictará los acuerdos, resoluciones y reglamentos que regulan el uso de las cosas y bienes comunes, el condominio. El Administrador deberá obligatoriamente acatar y velar por el cumplimiento de tales disposiciones.

3-Las normas del mandato a las cuales deberá contraerse la gerencia Administrativa, exigen y demandan del Administrador rendir cuenta de su gestión. En caso contrario, la Asamblea de Propietarios podrá,  en consecuencia, removerlo o destituirlo

 IV

¿Cómo elegir a los integrantes de la Asamblea de Propietarios?

1-Los propietarios de y por cada Sector elegirán nominalmente a cada uno de sus representantes a la Asamblea de Propietarios, principales y suplentes, mediante el voto directo y secreto cuyo valor será igual al porcentaje que les corresponde sobre las cosas comunes.

 2-Todo lo relativo a esta consulta comicial estará a cargo de una Junta Electoral designada por la Asamblea de Propietarios con treinta días de anticipación a la publicación de la convocatoria y será integrada por tres propietarios: presidente, vicepresidente y secretario. El administrador obligatoriamente cumplirá con las instrucciones que reciba de la Junta Electoral.

3-La Asamblea a elegir estará integrada por 15 representantes principales y dos suplentes por cada uno según el número de votos obtenidos en relación al del inmediato superior. El número de votos indicará quienes son los principales y quienes los suplentes.

El universo electoral de Parque Central Zona1 es de 1800 titulares de unidades de propiedad o apartamentos con derecho al voto. Dadas las características de movilidad o ausencia de sus habientes, es recomendable abrir, antes de la inscripción de candidatos, un Censo que mida y establezca ciertamente el real universo electoral, cuántos son los potenciales y disponibles electores.

La distribución de la Asamblea, representantes por sectores y porcentajes de participación, es la siguiente:

– Por 1268 unidades del sector Vivienda –  8  representantes –   34,6%

– Por   188 unidades del sector Oficina …-  1  representante  –   33,9%

– Por   344 unidades del sector Comercio y otros usos …………… ……-  6  representantes –   31,5%

Por 1.800  total de propiedades…… ….. –15 representantes –  100,o%

Nota:  Como lo señala la Disposición Tercera del Documento de Condominio … hasta tanto no se otorgue la modificación al Documento de Condominio en cuanto a la Torre de Oficina N° 1,  la Asamblea de Propietarios, así estará integrada

4-Los candidatos deberán:

a) Ser titular de una unidad de propiedad ubicada en el Sector que lo proponga

b) Estar solventes con todas sus obligaciones frente al condominio;

c) Ser postulado por cada Sector por un número delimitado de copropietarios; y

c) Estar inscrito en el Registro Electoral como candidato.

5-La opción de candidato a representante, estará sujeta forzosamente al apoyo que la comunidad de propietarios le tribute; es decir, cada uno de ellos deberá acompañar la presentación con 40 firmas postulantes de copropietarios solventes, siempre y en cada caso diferentes, por cuanto estas no pueden ser mezcladas ni repetitivas, en consideración a que la suma de postulantes será y es igual al total de las 1800 unidades de propiedad existentes en el Conjunto con derecho al voto.

En principio la ecuación electoral es la siguiente:

–  03 Principales y sus dos suplentes x  15  …..  = 45 representantes

–  45 Representantes x 40 firmas de postulantes = 1800 unidades de propiedad

De no ser así, ante la posibilidad real de que no todos los 1800 titulares participen en el evento por obvias razones, es recomendable realizar un “censo” que establezca o mida la cantidad efectiva de electores y en consecuencia ajustar en cifras relativas las exigencias del registro electoral  y el  número de postulantes.

6-Elegida e integrada la Asamblea de Propietarios, ésta asume la representación responsable de la Comunidad entera y se regulariza el orden jurídico preterido

 V

Corolario

  Que Parque Central Zona 1 es una Unidad Privada de Propiedad  Compartida o Conjunto Residencial de usos múltiples, regulada  por la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio respectivo, integrada por derechos de copropiedad con respecto a las cosas y bienes comunes y de su inseparabilidad funcional y material  con cada  apartamento.

 2° Que a los efectos de su administración se entenderá como: “un solo régimen de condominio para todo el conjunto, en virtud de que el mismo ha sido planificado como una sola unidad arquitectónica  y administrativa”; es decir, indivisible e indiviso;

  Que el derecho de administración es potestad de todos los propietarios, quienes la realizan mediante y a través de su legítima representación la Asamblea de Propietarios y el Administrador por ella designado;

  Que la actual “Administración del Conjunto” es supletoria porque no ha sido aprobada ni autorizada por la Asamblea de Propietarios, como lo señala la norma y asume esa responsabilidad por cuenta y riesgo propio;

Que la Asamblea de Propietarios no existe desde el año de 1995 por cuanto la “Administración” no la ha convocado para elegirla conforme a la regla legal de entonces, aun vigente, a pesar de que la última Asamblea en ejercicio el día 06 de Noviembre de dicho año subrogó en ella funciones y derechos a condición de que así lo hiciera tal como se señala y consta en Resolución al efecto que reposa en el Juzgado Primero de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° 953509; 

Que el Centro Simón Bolívar C.A. es actualmente solo un propietario más, con iguales obligaciones y derechos que sus otros pares dueños de apartamentos;

Que el Documento de Condominio es el “titulo generador” de la Propiedad Compartida, de la Propiedad Horizontal, nacido antes de la primera enajenación,  aceptado y  aplicado de seguidas por los nuevos adquirentes o  poseedores quienes se comprometen y obligan acatarlo y cumplirlo;  y

Que para superar esta inexcusable omisión que desde hace doce años cercena e impide a la Comunidad de Propietarios el ejercicio de sus legítimos derechos contenidos en el orden jurídico señalado, es necesario e inaplazable  que el Centro Simón Bolívar honre el mandato recibido en noviembre del año 1995 y convoque a elecciones para regularizar su actuación e integrar nuestra legítima representación: la Asamblea de Propietarios.

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4 comentarios »

  1. viva venezuela demacratica y la alternancia presidencial basamento democratico basico e inlienable

    Comentario por M Isabel Peña O'conn | 27 enero 2010 | Responder

  2. Señores de Parque Central y Nueva Junta Administrativa del Centro Simon Bolivar, anto todo quisiera felicitarlos por la iniciativa de acomodar nuestras areas Verdes y La Colocacion de Luces y Luminarias en las mismas sobre todo en el area de estacionamiento, pero todos los vecinos sentimos la preocupacion de la inmensa cantidad de zancudos que hay en el sector, principal mente que los mismos son focos de infeccion como el DENGUE, lucha y campaña que ha puesto el gobierno como apoyo a las comunidades, por esta razon me dirijo ante ustedes en nombre mio y de los vecinos de parque central que ataquen este problema tam importante con la aplicacion de fumigacion de las areas verdes y PRINCIPALMENTE y URGENTEMENTE el despate de la cañeria de las aguas de lluvia del techo del antugio Cine del mismo conjunto de parque central, que si vien Ustedes se asomaran y observaran el estanque que se ha producido con el tiempo y las actuales lluvias. Es Importante atacar este FOCO de PROLIFERACION de ZANCUDOS para EVITAR EL “DENGUE”, cuya agua esta ya contaminada por su aspecto VERDE.. Mucho Sabriamos agradecer la Comunidad de Parque Central de Atacar este PROBLEMA. Gracias de Antemano… Estaremos a la Espera de su pronta Agilidad de Resolver este Problema.

    Comentario por VERO | 25 mayo 2011 | Responder

  3. ESTIMADOS CONDOMINANTES PARQUECENTRALEÑOS, SUPONGO QUE LO EXPUESTO ES EXTRAIDO DEL ORIGINAL DOCUMENTO DE CONDOMINIO (D.C.). SIENDO ASI, NORMAS EN SU MAYORIA SE CORRESPONDE CON LEY DEROGADA POR LA ACTUAL, SERIA NECESARIO SU ACTUALIZACION, PERO, COMO LA ACTUAL DIFICULTA POR LA UNANIMIDAD QUE EXIGE PARA REFORMAR DEL D.C., SE PUEDE TRABAJAR SOBRE UN REGLAMENTO AL DC Y, EXTENDIENDOSE A LO PUNTUAL DE ART 26 LPH (SOBRE EL REG)., A TALES EFECTOS ES UN PORCENTAJE ALCANZABLE Y LA ACEPTACION SE LOGRA POR ASAMBLEA O CONSULTA QUE AMBAS SON EXPRESION DEL SOBERANO CONDOMINAL. EL TEXTO PARA SU REDACCION LO TRABAJA UNA COMISION DENOMINEMOSLA “COMISION DE LEGISLACION” (CONFORMAR), LE HACEN TODA LA REVISION LEGAL QUE NO CONTRADIGA LA LEY NI EL D.C.; AHORA, LAS NUEVAS CREACIONES SI NO ESTAN PROHIBIDAS POR ESAS NORMAS, SON VALIDAS, SIEMPRE QUE NO ESTEN EN CONTRA DEL ORDEN PUBLICO NI DE LAS BUENAS COSTUMBRES, LO SUSCRIBE: REPRESENTANTES CONDOMINALES EN AUSENCIA DE JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO “PARQUE CENTRAL ZONA 1” AL REGISTRO INMOBILIARIO RESPECTIVO. ¡SEÑORES A TRABAJAR!. ISMAEL.

    Comentario por ISMAEL RAMIREZ VILLABONA | 4 abril 2013 | Responder

    • ¿Cuál ley derogada? ¿Cuál actual?

      Comentario por salsas51 | 21 junio 2013 | Responder


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